L’obligation pour le bailleur de justifier de sa créance

Le bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

A défaut, le bailleur s’expose au remboursement des provisions réglées par le locataire.

C’est ce qu’à rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 17 septembre 2020.

 Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt n°580 du 17 septembre 2020 (n° 19-14.168) FS-P+B+I

Au cas particulier, un bailleur a assigné un garant solidaire du cessionnaire pour l’exécution du bail, en condamnation à lui payer un arriéré locatif dont des dépenses au titre de charges et impôts.

Le garant refusa au motif que la créance n’était pas établie et a demandé au juge de condamner le bailleur à restituer les provisions appelées à ce titre qui étaient insuffisamment justifiées.

La Cour d’appel a fait droit à la demande du garant du cessionnaire et condamna le bailleur au remboursement des provisions sur charges.

Mécontent, le bailleur a formé un pourvoi.

La Cour confirme la jurisprudence qui oblige le bailleur à justifier des charges ou taxes à peine de remboursement des provisions au locataire

Mais la Cour de cassation approuva la cour d’appel d’avoir jugé que le bailleur doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

Faute d’y satisfaire, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Cet arrêt s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante.

Ainsi, dans un arrêt de 2015, la Cour de cassation a retenu que le bailleur qui ne produit pas les justificatifs des charges d’eau ou des taxes d’ordures ménagères peut être condamné à rembourser les provisions sur charges au preneur

Cass. Civ. 3ème, 9 juin 2015, n° 14.13.555, Gaz. Pal. 2015.2376, obs. J.-D. Barbier

La communication par le bailleur de tous documents justificatifs avec l’état récapitulatif annuel de l’article L. 145-40-2 du code de commerce créé par la Loi Pinel

Depuis la loi PINEL, l’article R. 145-36 du code de commerce dispose qu’à l’occasion de l’établissement de l’état récapitulatif annuel prévu par l’article L. 145-40-2 du même code, « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Maître Aracelli CERDA

Maître Aracelli CERDA

Avocat à la Cour

Spécialiste en droit immobilier
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