La forme du congé donné par le preneur d’un bail commercial à l’expiration d’une période triennale

L’article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A la suite des lois PINEL et MACRON qui ont successivement modifié la forme d’un congé donné par le preneur en fin de période triennale, il faut retenir que la loi Macron a supprimé la référence à l’article L.145-9 du code de commerce et a ainsi maintenu l’option de délivrer le congé, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, un locataire principal d’un bail commercial a sous-loué une partie des locaux.

Le 16 février 2016, le sous-locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la prochaine échéance triennale expirant le 1er septembre 2016.

La cour d’appel a jugé nul ce congé au motif que les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce issues de la loi Macron du 06 août 2015 imposent la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

Par conséquent, la cour d’appel a condamné le sous-locataire au paiement de différentes sommes au titre des loyers impayés.

De son côté, le sous-locataire a formé un pourvoi en cassation.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 06 août 2015, la Cour casse l’arrêt qui retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L.145-9 du code de commerce qui, dans sa version issue de la loi n° 2015-990 du 06 août 2015, impose la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. De plus, il convient de déduire de cet arrêt que conformément à la règle selon laquelle les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, l’article L 145-4 du code de commerce est applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

Cass. 3^e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, P+B

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com