La condamnation d’un bailleur à la réalisation de travaux, au titre de son obligation de délivrance conforme à la destination de la chose louée, se transmet à l’adjudicataire de l’immeuble objet du bail.

En l’espèce, un bailleur a été condamné par un jugement à faire réaliser des travaux sur l’immeuble donné à bail à usage commercial et d’habitation.

Puis, l’immeuble a été vendu aux enchères publiques sans que bailleur ait exécuté le jugement. Le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l’instance en cours et contenait en annexe le jugement.

Par ailleurs, la vente aux enchères ne prévoyait pas que le saisi supporterait exclusivement les conséquences financières de la condamnation antérieure à l’adjudication, ce qui laissait l’opportunité au locataire d’assigner son nouveau bailleur.

La locataire a donc assigné son ancien bailleur et l’adjudicataire afin qu’ils soient condamnés in solidum à la réalisation de ces travaux.

Les premiers juges ont accueilli favorablement la demande de la locataire.

L’adjudicataire a formé un pourvoi en soutenant que les travaux incombaient exclusivement au précédent bailleur en raison de l’antériorité du jugement de condamnation au regard de la date d’acquisition de l’immeuble.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a confirmé que l’adjudicataire était solidairement tenu des réparations judiciairement imposées au bailleur précédent en raison de la transmission du contrat de bail opérée par l’adjudication.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2007, en le complétant (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430, Bull. civ. III, n° 200 ; AJDI 2008. 379 , obs. V. Zalewski).

En 2007, la Cour de cassation avait admis que le locataire puisse demander au vendeur la réparation des troubles de jouissance subis du fait de la non-exécution des travaux qu’il aurait dû faire en sa précédente qualité de bailleur, alors qu’il n’était plus propriétaire du bien. Cette faculté n’avait pas dispensé le nouveau bailleur de son obligation de délivrance.

En conséquence, le locataire peut solliciter l’un quelconque des bailleurs successifs pour exécuter cette obligation.

Cass. 3ème civ., 21 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.553

Aracelli CERDA, avocat à la Cour