Le 29 juin 1983 un couple a signé l’acte notarié d’acquisition de leur appartement situé au rez-de-chaussée dans un immeuble en copropriété à Montpellier.

Depuis cette date, soit depuis plus de 30 ans, ces copropriétaires utilisaient et entretenaient une cour, partie commune de leur immeuble comme s’il s’agissait de leur lot partie privative. Cette cour servait d’accès à leur appartement.

Ils ont demandé la constatation de la prescription acquisitive sur cette cour commune.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi du syndicat des copropriétaires et a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en rappelant les conditions de la prescription acquisitive en matière immobilière ou « usucapion » :

L’occupation doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque » selon l’article 2261 du code civil et cela pendant 30 ans selon l’article 2272 du code civil.

Le conseil du syndicat des copropriétaires prétendait que les conditions de la prescription n’étaient pas réunies car en l’absence, dans le titre de propriété des copropriétaires ou dans le règlement de copropriété, de droit conféré sur la cour commune, les copropriétaires ne pouvaient pas « prescrire contre leur titre » au sens de l’article 2270 du code civil.

Au contraire, parce qu’il n’y avait aucune équivoque dans leur titre, les copropriétaires pouvaient acquérir la cour commune par prescription.

Ils n’entendaient donc pas prescrire contre leur titre mais « contre les droits des autres membres du syndicat des copropriétaires ».

La solution aurait été différente si le titre de propriété des copropriétaires leur avait conféré un droit de jouissance privative sur la cour commune de l’immeuble, auquel cas ils n’auraient pas « pu prescrire contre leur titre » en l’absence de réunion des conditions de l’article 2261 du code civil.

L’arrêt non publié de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2019, numéro de pourvoi 18-17771 peut être consulté sur le site Légifrance.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com