Sommaire
I/ La loi du 1er septembre 1948 protectrice du locataire
Certains investisseurs immobiliers choisissent d’investir dans des biens loués en vertu d’un bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
La loi de 1948, d’ordre public, a été votée au lendemain de la deuxième guerre mondiale pour tenir compte de la pénurie des logements et protéger les locataires contre l’augmentation des loyers qui en résultait.
En application de cette loi, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux qui lui est exclusivement attaché, sauf exceptions.
Il existe de moins en moins de biens soumis au régime de la loi de 1948.
Mais cette typologie de biens attire des investisseurs intéressés par leur prix d’achat dont il faut négocier la décote, dans un contexte où les prix du marché immobilier sont élevés.
II/ Les risques d’un investissement en loi de 1948 comparable économiquement à un investissement en viager
Investir dans un bien soumis à la loi de 1948 est parfois comparé à un investissement en viager.
L’investisseur en loi de 1948 devient propriétaire d’un bien dont le loyer ne correspond pas au prix de marché des loyers pratiqués.
Le nouveau propriétaire doit donc attendre la fin du bail de la loi de 1948 pour envisager de signer un nouveau bail au prix correspondant à l’offre et à la demande locative et de rentabiliser ainsi son investissement.
C’est pourquoi, en principe, le prix d’acquisition négocié dans l’avant-contrat de vente signé chez l’agent immobilier ou le notaire, tient compte de cette contrainte juridique pour le nouveau propriétaire bailleur et du flux de revenu futur décoté correspondant.
Dans l’affaire ayant donné lieu aux décisions rendues par la Cour d’appel de Paris le 22 mars 2019, puis par la Cour de cassation le 24 septembre 2020 (n° de pourvoi 19-17.068), l’acquéreur du bien soumis à la loi de 1948 avait probablement pensé investir en connaissance de la législation applicable, de ses contraintes et de la possibilité de s’en affranchir.
(Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 22 mars 2019, n°17/15473)
(Cass, civ, 3ème, 24 septembre 2020, n° 657, n° 19-17.068)
Les décisions rendues témoignent de la nécessité pour un investisseur, de faire auditer avec une grande précision la situation juridique du bien dont il projette l’acquisition, et du bail régi par la loi de 1948, compte tenu des risques juridiques qui, en l’espèce, se sont révélés, au préjudice du propriétaire bailleur.
III/ La transmission du droit au maintien dans les lieux du locataire décédé à ses héritières
1) Les faits et la procédure
Les faits à l’origine de l’affaire jugée par la Cour de cassation dans son arrêt du 24 septembre 2020 sont les suivants :
Le 1er juillet 1955, un propriétaire a conclu un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 avec un couple de locataires.
Les locataires sont décédés:
- Monsieur est décédé en 1963 et,
- Madame est décédée fin 2015.
Les deux héritières sont demeurées dans le logement, l’une d’elle étant la fille unique des deux locataires d’origine, l’autre héritière étant née d’une seconde union de la mère.
A la suite du décès de leur mère en 2015, le nouveau propriétaire bailleur a demandé aux héritières de quitter les lieux, considérant qu’elles n’étaient pas titulaires du bail, et qu’elles étaient occupantes sans droit ni titre.
Le 20 avril 2016, le propriétaire bailleur a assigné les deux héritières devant le tribunal d’instance à l’époque compétent, aux fins d’expulsion.
Le 28 avril 2017, le tribunal a ordonné l’expulsion des deux héritières, avec exécution provisoire, les jugeant occupantes sans droit ni titre du logement litigieux.
Les deux héritières ont fait appel du jugement en affirmant que l’une d’elle, fille unique des deux époux locataires, avait la qualité de locataire en application de la loi du 1er septembre 1948.
Au contraire, devant la Cour d’appel de Paris, le propriétaire bailleur intimé a estimé que le transfert du droit au bail prévu par l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n’était pas applicable.
L’une des questions posées à la Cour d’appel de Paris était celle de l’application de la loi dans le temps.
2) les arguments du propriétaire bailleur intimé
Selon le propriétaire bailleur, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1948 dispose que:
« I. – Le bénéfice du maintien dans les lieux (…) appartient, en cas (…) de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint (…), et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, (…), jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs. (…) »
En 2015, au décès du conjoint survivant, locataire d’origine, les héritières ne pouvaient pas invoquer un droit au maintien dans les lieux compte tenu de leur majorité.
3) Les arguments des héritières appelantes
Selon les héritières, l’une des deux filles aurait bénéficié du droit au maintien dans les lieux au décès de son père en 1963.
A cette date, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1948 était rédigé autrement :
« I. – Le bénéfice du maintien dans les lieux, pour les locaux visés à l’article 1er, appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant au conjoint, ascendants, descendants, ou personnes à charge qui vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an. »
En conséquence, en 1963, le bail a été transmis à l’une des deux filles qui est devenue avec sa mère co titulaire du bail.
L’article 5 dans son ancienne rédaction s’est appliqué en 1963, tandis que l’article 5 dans sa nouvelle rédaction n’a pas eu d’effet rétroactif.
4) La décision de la cour d’appel de Paris le 22 mars 2019
La Cour d’appel a jugé en considération des moyens développés par les héritières appelantes en décidant que :
« (…) pour la détermination du droit au maintien dans les lieux au décès du locataire ou de l’occupant il convient d’appliquer la législation en vigueur à la date de ce décès ( Civ 3ème 14 décembre 1994 ) et en particulier les dispositions de l’article 5-1 de la loi du 1er septembre 1948 consacrées au droit au maintien dans les lieux »
La Cour d’appel de Paris a jugé :
« Qu’en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 applicables [en 1963 à la date de décès du père] (…), en cas de décès du locataire, le droit au bail, est dévolu à ses héritiers ;
Et que
(…) l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version actuelle ne s’applique qu’aux situations postérieures à son entrée en vigueur et que c’est la date du décès de l’occupant ou du locataire qui détermine les droits des descendants majeurs (…),
Par ailleurs, la fille du couple de locataires d’origine avait rapporté la preuve de sa qualité d’héritière de son père en produisant une copie de son livret de famille.
La renonciation à la succession de son père ne se présumait pas, ni la renonciation au bénéfice du droit au bail.
Enfin, pour écarter la qualification d’occupation sans droit ni titre, la Cour d’appel de Paris a rappelé que la loi n’interdisait pas à l’héritière, titulaire du droit au maintien dans les lieux, d’héberger un parent proche, en l’occurrence sa sœur.
Il convient de se reporter aux motifs détaillés de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris .
IV/ La conformité de la loi du 1er septembre 1948 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH)
Débouté en appel, le propriétaire bailleur a formé un pourvoi en cassation sur un moyen sur lequel la Cour d’appel s’était prononcée.
Le propriétaire bailleur affirmait que l’application de la loi du 1er septembre 1948 lui ferait subir une charge exorbitante et disproportionnée au regard des dispositions de l’article 1er du protocole additionnel n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH) relatives au droit de propriété.
Selon l’article 1er précité :
« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes »
Le 22 mars 2019, la Cour d’appel de Paris, avait jugé que :
« les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ont en particulier pour objet d’encadrer les loyers susceptibles d’être pratiqués dans des zones urbaines marquées par le manque de logements disponibles ; qu’en considération de cet objet elles ne méconnaissent pas les exigences des dispositions du protocole additionnel n°1 à la [CEDH] (…) et leur application ne caractérise pas en elle-même une atteinte à ces dispositions »
Selon le propriétaire, la Cour d’appel n’avait pas examiné :
- si l’objet de la loi du 1er septembre 1948 était toujours justifié en 2018 et
- si l’ingérence dans le droit du propriétaire bailleur au respect de ses biens, caractérisée notamment par l’impossibilité de récupérer l’appartement ni de percevoir un loyer tenant compte de l’augmentation du prix de l’immobilier à Paris, n’était pas disproportionnée au regard du but poursuivi par la législation
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en jugeant que la Cour d’appel « n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante dès lors que la SCI [propriétaire bailleur] avait acquis l’appartement en cours de bail, en toute connaissance des restrictions imposées par la loi du 1er septembre 1948 quant au montant du loyer et à la faculté de reprise des lieux par le bailleur ».
Autrement dit le propriétaire bailleur avait accepté le risque lié à son investissement en toute connaissance de cause.
La question de l’atteinte par la loi du 1er septembre 1948 au droit de propriété, protégé par la constitution ou par la CEDH n’est pas nouvelle.
Le 25 septembre 2014, dans une espèce voisine où un bailleur avait délivré au locataire un congé relevant de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la Cour d’appel de Paris avait confirmé le jugement de première instance déclarant nul le congé, en estimant que le bail relevait du régime de la loi du 1er septembre 1948.
La Cour d’appel, après avoir précisément rappelé l’évolution législative ayant rendu l’application de la loi de 1948 « particulièrement résiduelle », avait jugé que le droit au maintien dans les lieux du locataire ne constituait, ni une atteinte au droit de propriété puisque la vente du logement restait permise au bailleur, ni une atteinte au principe d’égalité puisque « rien n’interdit au législateur de régler différemment des situations différentes ».
(Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 3, 25 Septembre 2014, n° 13/24815)
