Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des voix supérieure à la moitié de celle des autres copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965 qui régit les immeubles en copropriétés a prévu un mécanisme de rééquilibrage.
En effet, dans cette situation, le nombre des voix du copropriétaire majoritaire, aussi appelé copropriétaire ayant « la main dominante », est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
C’est le mécanisme de l’article 22, I, alinéa 2 de la loi de 1965.
Certains copropriétaires majoritaires assistés de leur conseil, mettent en place des mécanismes pour faire échec à ce dispositif et passer sous le seuil de la majorité :
- Vente d’un lot existant à un parent, un proche,
- Vente ou apport d’un lot existant à une société civile immobilière (SCI) ou société de famille,
- Donation éventuellement avec réserve de l’usufruit.
- Acquisition d’un nouveau lot par un proche ou une société,
- Etc…
Ces stratégies peuvent être plus ou moins élaborées.
Mais ces opérations ne sont pas frauduleuses a priori car la fraude ne se présume pas.
En outre l’article 22, I, alinéa 2 est d’interprétation stricte.
En conséquence, il appartiendra au copropriétaire minoritaire qui estime subir un préjudice de prouver que l’opération réalisée par le copropriétaire majoritaire avait pour seul objectif de contourner la règle égalitaire de la loi sur la copropriété.
Faute de rapporter la preuve, les notions d’abus de majorité, de rupture d’équilibre, d’intention de nuire seront à étudier.
